Novinky ze světa realit

                                                  O  B  S  A  H   

                                                   2  0  2  3

• Aktuální vývoj cen nemovitostí v Praze

• Realitní trh očekává oživení. O nemovitosti bude zájem, říkají odborníci

• Ceny bytů podle podlaží. Jak to je ve skutečnosti? - analýza téměř 100 000 bytů

• ČNB opět rozvázala bankám ruce, hypotéky budou dostupnější

• Společné prostory domu: Kdo je může využívat a kdo se o ně stará?

• Pronajímáte si byt? Kdo hradí škody, které během vašeho nájmu vzniknou?

• Dostupnost vlastního bydlení: Česko je v Evropě na předposledním místě

• Realitní trh se zásadně proměnil

• Kupci se vrací, byty přestaly zlevňovat. U některých nemovitostí ale můžete dál tlačit na slevy

• 4 hlavní důvody, proč spolupracovat s realitní kanceláři

• Nevíte si rady, jakou realitní kancelář zvolit? Držte se známých jmen

• Ochlazování trhu. Ceny starších bytů v Česku meziročně klesly, výjimkou je Praha

                                 2  0  2  2   -   2 0 1 9

• Vstoupit, či nevstoupit? Bytová družstva jsou cestou, jak přijít k vlastnímu bydlení bez hypotéky

• Máte tady studnu? Sucho výrazně omezuje majitele nemovitostí i koupi domů

• Bydlení v nebytovém prostoru

• Ateliér vs. byt. Jak (ne)ušetříte za bydlení?

• PENB - zbytečná povinnost?

Analýza finančního trhu - rok 2023 
RXF news 2023  

Průměrná cena bytu v Praze

   Průměrná cena 1m2

Listopadové výsledky potvrzují, že dochází ke stabilizaci úvěrového trhu. V porovnání s říjnem je úvěrová produkce téměř identická, meziměsíční rozdíl činí pouhých 100 mil. Kč ve prospěch listopadových výsledků. Celková produkce tedy dosáhla 16,17 mld. Kč, přičemž hypoteční banky si připsaly úvěry za 14,85 mld. Kč a stavební spořitelny 1,32 mld. Kč. V meziročním srovnání je listopadový výsledek lepší o 8,84 mld. Kč oproti listopadu 2022. Jsme přesvědčeni, že hypoteční trh definitivně překonal nejhlubší krizi ve své více jak dvacetileté historii. Pro příští rok předpokládáme kontinuální růst produkce v závislosti na poklesu úrokových sazeb.

Výše úrokových sazeb je v tuto chvíli asi poslední bariérou v dostupnosti hypoték. Dvě bariéry v podobě DSTI a DTI byly ze strany ČNB vypnuty, a tak širší dostupnost hypoték determinují jen vysoké splátky díky vysokým úrokovým sazbám. Meziměsíční pokles úrokových sazeb na realizovaných úvěrech je téměř zanedbatelný pouhé 3 bazické body. Aktuální listopadová průměrná sazba klesla na hodnotu 5,67 %. Nabídkové úrokové sazby z počátku prosince dle údajů Hypoindexu dokonce o 1 bazický bod vzrostly na 6,02 %. Výše úrokových swapů dál výrazně klesá a cena 5letého swapu z poloviny prosince atakuje hodnoty okolo 3,8 %. Je tedy zřejmé, že klíč ke snížení sazeb leží mezi TOP 3 hypotečními bankami (ČSOB, ČS a KB). Uvidíme, jak dlouho vydrží TOP 3 odolávat tržním cenám peněz. ČNB bude jednat o úrokových sazbách ve čtvrtek 21. 12. 2023 a není zřejmé, zda již sáhne ke snížení sazeb nebo je ponechá do února 2024 na stávající úrovni. Z posledních vyjádření členů bankovní rady je to opět nerozhodně, a tak se necháme překvapit.

Většina údajů a zpráv, které přichází z ekonomiky má výrazně protiinflační charakter a je tedy s podivem proč ČNB stále čeká se snižováním sazeb. Říjnová čísla z maloobchodu, průmyslu i stavebnictví i přes spíše nahodilé růstové hodnoty, bohužel neukazují na obrat a česká ekonomika se dále propadá. Vysoké úrokové sazby v tuto chvíli jednoznačně poškozují českou ekonomiku  čím déle bude toto období trvat tím obtížnější bude návrat k růstu.

Listopadová inflace sice skončila na hodnotě 7,3 %, tedy mírně nad očekáváním. Podíváme-li se na strukturu inflace ve větším detailu, je zřejmé, že ve většině oddílů ceny meziročně klesaly. Zásadním růstovým oddílem jsou stále energie, kde se bude i v prosinci promítat dopad loňského úsporného tarifu. Bez zohlednění této anomálie by se listopadová inflace pohybovala lehce nad 4 %. Skokový pokles inflace nás čeká v lednu a je nevyhnutelný, o to více nás překvapuje vyčkávání ČNB.

Realitní trh očekává oživení. O nemovitosti bude zájem, říkají odborníci

17.12. 2023 www.lidovky.cz/byznys  

    Shrnutí

Oživení českého realitního trhu se očekává v druhé polovině příštího roku, především díky snižování úrokových sazeb. Investice do nemovitostí by se měly zvýšit o 15 procent, přičemž největší růst se očekává v maloobchodním a rezidenčním sektoru. Naopak trh s průmyslovými nemovitostmi a kancelářemi by mohl zaznamenat pokles zájmu.

Oživení českého realitního trhu lze očekávat v druhé polovině příštího roku. Záviset ale bude hlavně na snižování úrokových sazeb. Z vyjádření odborníků vyplývá, že lze očekávat meziroční zvýšení

investic do nemovitostí do 15 procent. Nejvíce by se mohlo dařit odvětví maloobchodních a rezidenčních nemovitostí. Naopak pokles zájmu bude zřejmě na trhu s průmyslovými nemovitostmi a také kancelářemi, které se v Česku nyní dostavují.

Český maloobchodní trh si podle Jana Janáčka, vedoucího retail sektoru maloobchodních pronájmů v CBRE, udržuje silnou pozici, protože často figuruje jako vstupní brána pro expanzi mezinárodních značek do středoevropského prostoru. Opatrnost ale v investorech vzbuzují provozní náklady, inflace i příjmy zákazníků.

„Vzhledem k tomu, že se již druhým rokem počítá s pokračujícím růstem nákladů, předpokládáme, že dojde k zintenzivnění jednání mezi majiteli nemovitostí a nájemci ohledně výše nájmů, a to zejména těch ze segmentů s nižší ziskovostí,“ sdělil Janáček.

Zpomalení inflace v roce 2024 by mohlo podle Erika Müllera, vedoucího rezidenčních poradenských služeb v Cushman & Wakefield, zvrátit trend slabé bytové výstavby, kterou brzdily zejména rostoucí stavební náklady. Přestože investice do nových bytů v roce 2023 klesly, což platilo pro celý nemovitostní trh, stále tvoří asi čtvrtinu investičních objemů v Evropě.

Developeři vyčkávají

S tím souhlasí také ředitel realitní kanceláře Century 21 Tomáš Jelínek. V první polovině příštího roku se podle něj inflace z letoška promítne do nájmů, a jejich výše tak poroste. „Nicméně díky všem opatřením vlády a České národní banky předpokládáme, že v polovině roku dojde k razantnějšímu snížení úrokových sazeb, zároveň se budou razantněji zvyšovat reálné příjmy obyvatel,“ řekl Jelínek.

Ve výstavbě je aktuálně 1,4 milionů metrů čtverečních nových průmyslových ploch, které budou na trhu v nabídce příští rok, což by mohlo krátkodobě zvýšit neobsazenost. Poptávka z minulých let však v důsledku ekonomického ochlazení mírně slábne.

„Neobsazenost skladových prostor v ČR zůstává nadále nízká a pohybuje se okolo dvou procent. V popředí zájmu developerů a investorů zůstávají i nadále zejména lokality kolem Prahy, Brna, Plzně a Ostravy s výbornou dostupností na hlavní dálniční tahy,“ uvedla vedoucí výzkumu a konzultace v Knight Frnak Lenka Šindelářová.

Od třetího čtvrtletí 2022 nebyla na pražském trhu zahájena výstavba žádného nového kancelářského projektu. V příštím roce má být dokončeno 80 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří a v roce 2025 28 tisíc metrů čtverečních.

„Víme o projektech na trhu, které již mají stavební povolení, ale s výstavbou začnou až po silném zájmu ze strany potenciálního nájemce anebo až po uzavření předpronájmu. V příštím roce by se stavební aktivita měla začít probouzet, nicméně developeři budou v této době vysokých stavebních nákladů i nadále opatrní,“ uvedl Simon Orr, vedoucí kancelářského sektoru v CBRE.

Autor: ČTK

Ceny bytů podle podlaží. Jak to je ve skutečnosti? - analýza téměř 100 000 bytů prodaných a pronajatých prostřednictvím realitní sítě RE/MAX

6. 12. 2023 www.bydlet.cz

Rozsáhlá analýza téměř 100 000 bytů prodaných a pronajatých prostřednictvím realitní sítě RE/MAX odhaluje zajímavé trendy jak se liší ceny bytů, podle tohoto v jakém patře se nacházejí. Často se uvádí, že byty v přízemí bývají o 20-40 % levnější a nájemné v nich je o 10-20 % nižší než u běžných cen. Čísla z transakcí potvrzují, že v posledních letech byly přízemní byty levnější než v ostatních podlažích. Přibližně 1/5 bytů je prodána a pronajata v přízemí. Podobný podíl je v podkroví.

„Při rozhodování o pořízení nebo pronájmu nemovitosti se zájemci rozhodují nejen na základě ceny, lokality, rozměru, stáří nebo vybavení bytu. Roli hraje také umístění bytové jednotky v patře a to je samozřejmě projevuje i konečné ceně. Empirická data potvrzují, že byty v přízemí jsou v průměru o 7 procent levnější než ve vyšších patrech a byty v podkroví až o 9 procent., zejména v domech, kde není výtah,“ vysvětluje analytik realitní makléř Iztok Toplak ze společnosti RE/MAX G8 Reality.

Vyšší patra: dražší, ale s výhodami

Výhody: Menší hluk, panoramatický výhled, vyšší bezpečnost, více slunečního světla, méně škůdců, a často exkluzivní terasy nebo balkony.

Nevýhody: Vyšší cena, obtížnější přístup, omezené možnosti evakuace, možné problémy se stavem budovy – poškozená střecha může přímo ovlivnit stav bytu.

Cenový trend: Byty ve vyšších patrech jsou často dražší kvůli kvalitě života, kterou nabízejí.

Přízemní byty: dostupnější a s pohodlím

Výhody: Snadný přístup, nižší náklady, často přímý přístup k venkovním prostorám.

Nevýhody: Větší hluk, vyšší pravděpodobnost škůdců.

Cenový trend: Přízemní byty jsou cenově dostupnější, ale mají své kompromisy.

Střední patra: vyvážená volba

Výhody: Stabilní účty za služby, lepší přístup než ve vyšších patrech, výhled.

Nevýhody: Hluk od sousedů.

Byty v patrech bez výtahu jsou obvykle levnější.

 Co ukazuje analýza?

Analýza téměř 100 000 realizovaných prodejů a pronájmů v ČR obecně potvrzuje, že v posledních letech byly přízemní byty levnější než v ostatních podlaží, s výjimkou podkroví. Přibližně 1/5 bytů je prodána a pronajata v přízemí. Podobný podíl je v podkroví.

Zde je pohled na podíl prodaných a pronajatých bytů na podlaží.

Přízemní byty: V průměru o 7 % levnější než byty v horních patrech.

Byty v podkroví: V průměru dokonce levnější o 9 % než ostatní byty.

Z analýzy vyplývá, že byty v přízemí jsou v průměru prodávány o 7 % levněji, zatímco byty v podkroví mají o 9 % nižší ceny. Tato zjištění vyvracejí běžně přijímané mýty o extrémních rozdílech v cenách. Zatímco se obecně očekává, že byty v přízemí budou znatelně levnější, realita ukazuje, že tento rozdíl není tak markantní.

Naopak podkrovní byty, které jsou často vnímány jako atraktivnější, se prodávají za ještě nižší ceny než byty v přízemí, což je výrazným protikladem k očekáváním.

To samozřejmě neplatí ve všech případech, protože podlaží jsou pouze jedním z mnoha faktorů.

Dalšími důležitými faktory, které ovlivňují cenovou hladinu, jsou: čtvrť, občanská vybavenost, velikost bytu, velikost oken, balkon, předzahrádka, dispozice a další obecné faktory související s lokalitou a také například dostupností do práce, školky, školy a do přírody.

Výběr bytu by měl být založen na individuálních preferencích a potřebách, jako je rozpočet, dostupnost, jak snášíte hluk, jakou máte potřebu výhledu a jaká je vaše potřeba ohledně přístupu k bytu.

Autor: AliaWeb, spol. s r.o.

ČNB opět rozvázala bankám ruce, hypotéky budou dostupnější

1. 12. 2023 

                Shrnutí

Česká národní banka zrušila ukazatel DTI, který stanovoval omezení zadlužení klientů vůči jejich
příjmům. Toto rozhodnutí vítají největší poskytovatelé hypoték, ale neočekávají výrazný růst prodejů. Vysoké úrokové sazby a drahé nemovitosti nadále brzdí trh s hypotékami. Krok vítáme, ale k žádnému hypotečnímu boomu nedojde. Zhruba takové jsou dosavadní reakce klíčových hráčů na finančním trhu na další rozvolnění úvěrových limitů ze strany České národní banky.

Zrušení takzvaného ukazatele DTI, který stanovuje, jak moc se klient může zadlužit vůči svému čistému ročnímu příjmu, rozváže ruce spíše mladším žadatelům. Důvodem je, že některé velké banky v zemi hodlají k těmto lidem přistupovat o něco mírněji. Výrazný nárůst prodejů však obecně budou i nadále brzdit vysoké úrokové sazby a přetrvávající drahé nemovitosti.

Debata, kudy se bude ubírat trh s hypotékami, se znovu nastartovala po středečním rozhodnutí ČNB, která zrušila ukazatel DTI. Ten stanovoval, že banky nesmějí poskytnout hypotéku žadateli, u něhož by výše požadovaného úvěru přesáhla 8,5násobek jeho čistého ročního příjmu. U klientů do 36 let platil 9,5násobek. Zrušení začne platit od ledna.

Největší poskytovatelé hypoték v zemi rozhodnutí regulátora vítají. Že by ale vedlo k výraznému rozpohybování trhu, nepředpokládají. „Nečekáme, že by deaktivace ukazatele DTI sama o sobě způsobila výrazný růst prodejů hypoték, neboť parametry tohoto ukazatele plní drtivá většina klientů,“ říká Ondřej Šuchman, manažer hypoték ve skupině Komerční banky.

Podobný názor má i Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb v Air Bank. „Hlavní dopad byl patrný po uvolnění parametrů DSTI. Neočekáváme, že by změkčení DTI mělo podobný a zásadní vliv. Je to ale krok, který pomůže aspoň části žadatelů,“ konstatuje.

Ukazatel DSTI centrální banka zrušila s platností od července. Stanovoval, že žadatelovy měsíční splátky všech dluhů nesmí přesáhnout 45 procent jeho čistých měsíčních příjmů. Lidé mladší 36 let měli podmínky měkčí, u nich platil limit 50 procent. Jediným parametrem uplatňovaným ČNB v souvislosti s hypotékami tak zůstává LTV, který znamená, že výše poskytovaného úvěru by neměla až na výjimky přesáhnout 80 procent hodnoty pořizované nemovitosti.

Zrušení zmíněných úvěrových limitů neznamená, že by banky nyní mohly úvěr poskytovat komukoliv. Při posuzování klientů však mohou používat už jen svoje interní metriky. A zmiňované limity si případně nastavit podle vlastních potřeb.

„Obecně je udržujeme na podobných úrovních, jaké doporučovala ČNB, byť u mladších klientů jsme benevolentnější,“ říká zdroj z velké banky, který si nepřál být jmenován. Pro banky jsou žadatelé do 36 let atraktivní, protože v této době se stávají ekonomicky nejvíce aktivními a je u nich potenciál čerpání dalších produktů a služeb.

Středeční krok centrální banky oceňují i lidé z realitního trhu. „Je to jistě dobrá zpráva, protože to otevře cestu k hypotéce dalším zájemcům, kteří by na ni kvůli tomuto omezení nedosáhli,“ uvádí Evžen Korec, šéf developerské společnosti Ekospol.

Developeři vyhlížejí vyšší zájem o hypotéky s nadějí, že se spolu s ním vrátí i poptávka po nových bytech. Podobně jako finančníci se ale také Korec domnívá, že zrušení limitu DTI ještě nebude tím hlavním podnětem, který povede k výraznému probuzení nemovitostního trhu. „Pořád ho svazují rekordně drahé úvěry, které se stále pohybují kolem velmi vysoké, šestiprocentní hranice. Aby zájem znatelně vzrostl, musely by být úrokové sazby u hypoték minimálně na poloviční výši,“ konstatuje.

Trh s hypotékami se v tuto chvíli sice pomalu probouzí z „klinické smrti“, jíž si během posledního roku prošel. Pořád je však desítky procent pod úrovní let minulých. Výraznější růst obchodu se tak očekává spíše s razantnějším poklesem úrokových sazeb. Ty se sice v posledních měsících postupně snižují, jde ale jen o kosmetické úpravy. Průměrná hypoteční sazba stále činí 5,70 procenta.

Kromě úroků jsou brzdou i nadále velmi drahé nemovitosti, jež v poměru k průměrnému platu v zemi patří k nejméně dostupným v celé Evropě. Byty sice v uplynulém roce a půl kvůli nižšímu zájmu kupců mírně zlevnily, období slev se však pomalu chýlí ke konci. Poptávka postupně roste a nemovitostí na trhu je pořád nedostatek, což v příštím roce opět potlačí ceny spíše vzhůru.

„Poptávka skutečně ožívá. Lidé si zvykli na vyšší náklady, na válku na Ukrajině a další věci. Chtějí dál žít. Je to podobné jako během covidu,“ říká Jan Martina, realitní makléř ze společnosti M&M Reality. Také podle něj rozhodnutí ČNB přispěje k dalšímu posílení poptávky. „Jen se obávám, aby tento krok neznamenal, že ČNB bude vyčkávat se snížením sazeb, které by samozřejmě mělo na trh ještě větší dopad,“ dodává.

ČNB při rozhodování o sazbách přihlíží nejen k vývoji na realitním trhu, ale i k inflačním tlakům v ekonomice.

Společné prostory domu: Kdo je může využívat a kdo se o ně stará?

Od  Hana Sittová | 12.11.2023

Je jedno, zda jste pronajímatel, nebo nájemce. Ke každému bytu či bytové jednotce patří i částečný podíl na společných prostorech. Které to jsou a jak se vlastně dají využívat?

CO JSOU SPOLEČNÉ PROSTORY A KOMU PATŘÍ?

Mezi společné části bytu obvykle patří všechny chodby, vchody, technická místnost, komíny, prádelny, kočárkárny, sklady, určité balkony, terasy, lodžie, střechy či atomové kryty. Tyto prostory spadají do spoluvlastnictví vlastníků, kteří vlastní v domě bytové jednotky. Každý vlastník má tak práva i povinnosti vztahující se ke společným prostorám a zároveň by o ně měl dbát. Pokud vlastník bytu pronajímá byt nájemníkům, mohou i oni běžně tyto prostory využívat. Žádný vlastník však nesmí užívání ztěžovat ostatním. Nesmí si prostor zabírat sám pro sebe, upravovat ho podle sebe, nebo ho dokonce poškozovat. Společné prostory se opravují a udržují z fondu oprav, kam každý majitel bytu měsíčně přispívá. 

Může se však stát, že některé prostory jsou určeny jen některým bytovým jednotkám. V tomto případě se musí všichni vlastníci shodnout a danou část vymezit i písemně. V tomto případě za tyto prostory zodpovídá a stará se ten, pro koho jsou určeny. 

VŠE SE MUSÍ ODSOUHLASIT

O veškerých úpravách a změnách společných prostor se musí domluvit všichni vlastníci. Pokud je v domě například zbytečná kočárkárna a vznese se nápad na přeměnu ve sklad, musí všichni souhlasit, situaci právně ošetřit a na shromáždění odhlasovat. Pokud se však rozhodnete, že budete chtít například terasu využívat sami, opět se vše musí odsouhlasit a daný prostor si tak od SVJ můžete buďto odkoupit, pronajmout a nebo za něj platit vyšší podíl poplatků. Veškeré opravy, údržba a jiné náklady tak půjdou za vámi.

KATASTR NEMOVITOSTÍ

V katastru nemovitostí musí být veškeré podíly vlastníků jednoznačně vyčleněny. Jednoduše se tak zde dozvíte, jak velký podíl každý vlastník má. Pokud se totiž vlastníci dohodnou, že určitou část budou využívat pouze některé byty, je potřeba změnit i poměr podílů a změnu do katastru co nejdříve oznámit.

Pronajímáte si byt? Kdo hradí škody, které během vašeho nájmu vzniknou?

Od  Hana Sittová | 11.11.2023

Pokud se rozhodneme pronajímat byt, je přirozené, že se bojíme nejrůznějších škod, které může, ale i nemusí způsobit nájemce. Je potřeba se tedy smířit s tím, že v bytě mohou nastat i takové škody, za které zodpovědnost nemusí nést nájemce, ale přímo vlastník, čili pronajímatel. Jak to ve skutečnosti je?

CO VŠE SE MŮŽE V BYTĚ STÁT?

Při pronajímání bytu časem vzniknou běžné náklady, jako je výměna zámku, oprava tekoucího kohoutku nebo porucha nějakého spotřebiče či jiné elektroniky. Takové opravy by si měl hradit nájemce sám, protože se jedná o běžné, provozní škody. Dle vlády jsou tyto škody do určitého limitu považovány za drobné, a nájemce je tak povinen si je platit sám. Vše, co ale limit přesáhne už doplácí majitel. 

ÚDRŽBA

Pronajímatel by měl průběžně, ve stanovených intervalech byt navštívit a zkontrolovat nebo opravit ohřívače vody, kuchyňské spotřebiče, jako je trouba, digestoř nebo sporák, sprchu či vodovodní výtoky. Na průběžných kontrolách a údržbách by se tak měl předem domluvit pronajímatel s nájemcem tak, aby z ničeho nic u bytu nezazvonil. 

Pronajímatel zodpovídá za to, aby pronájem splňoval vše potřebné, a proto pokud například přestane fungovat topení, je pronajímatel povinen problém co nejdříve vyřešit. V tomto případě tak může nájemce požadovat po pronajímateli kompenzaci za škodu. 

VELKÉ ŠKODY

V bytě však můžou nastat i větší a finančně nákladné škody. Dle zákona musí nájemce uhradit takové škody, které způsobil sám úmyslně nebo svou nedbalostí. Pokud tak vznikne například požár z nedbalosti, nebo nájemce vytopí spodní byt, nese odpovědnost nájemce a celá úhrada jde za ním. Občas je však složité se s nájemcem domluvit a ne vždy škodu uhradí. V tomto případě nezbyde nic jiného než se soudit, nebo použít kauci, kterou nájemce při podpisu smlouvy složil. U velkých škod je však tato kauce častokrát zanedbatelná a škoda mnohem vyšší. Škodu si proto vždy pečlivě zdokumentujte tak, aby šla kdykoliv doložit a obhájit. 

SE STAVEM BYTU MUSÍ BÝT KAŽDÝ SEZNÁMENÝ

Veškerá práva a povinnosti mezi pronajímatelem a nájemcem jsou zakotveny v občanském zákoníku § 2235. Při předání bytu musí být obě strany seznámeny se stavem bytu a veškeré vady musí být sepsány a podepsány oběma stranami. Byt, který je předmětem pronájmu musí být uklizený, čistý a zejména funkční – tedy způsobilý k užívání. Pokud je byt v horším stavu, nebo jsou na něm závažnější škody, musí se vždy na těchto skutečnostech obě strany domluvit a pronajímatel by měl po dobu nápravy nájemci snížit náklady na bydlení. 

Dostupnost vlastního bydlení: Česko je v Evropě na předposledním místě

27.10.2023

Česko se dlouhodobě potýká s nedostupností bydlení a tuto situaci se nedaří zvrátit. Podle posledních dat Deloitte Property Indexu jsme napříč Evropou na předposledním místě v dostupnosti vlastního bydlení. Před námi je už jen Slovensko, kde je v poměru ke mzdám bydlení nejdražší. U nás lidé na byt o rozloze 70 m² potřebují ekvivalent 13,3 průměrného hrubého ročního platu.

O tom, že se dostupnost bydlení nejen v Česku, ale i v rámci celé Evropy, zhoršuje, mluví generální ředitel společnosti RE/MAX Jan Hrubý. „Za posledních sedm let se poměr mezi cenami a příjmy u nákupu nemovitostí spotřebiteli zvýšil v rámci srovnání OECD o 71 procent. To zvyšuje finanční zátěž kladenou na spotřebitele, ztěžuje poskytování úvěrů a může vést k odložení procesu nákupu. V Česku došlo dokonce k nárůstu o 112 procent, v Portugalsku o 98 procent a na Slovensku o 81 procent. V současné době však vidíme, že se trh v Česku i na Slovensku otáčí a poptávka po bydlení opět vzrůstá,“ řekl deníku Echo24 Hrubý.

Poptávka po nových bytech v Česku dál dlouhodobě až dvojnásobně převyšuje nabídku, kterou výstavba není schopná naplnit. „Ve chvíli, kdy dojde k výraznějšímu oživení poptávky, nebude na trhu příliš co nakupovat a ceny nemovitostí porostou. Klesající úrokové sazby u hypoték a měnící se sentiment domácností, které budou po dlouhém období ekonomické nejistoty ochotné investovat do nového bydlení, dávají tušit, že se tato doba blíží,“ tvrdí obchodní ředitel společnosti Creditas Real Estate Tomáš Drábek.

Drábek hovoří o situaci, kdy úrokové sazby prožily poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst, a to až k rekordním výškám. V letošním roce se  sazby pohybují kolem šesti procent. Mění se jen mírně a od začátku roku se pohybují v rozmezí 5,73 až 5,87 procenta. Konec zimy sice přinesl mírné zlepšení, když se banky snažily přilákat nové klienty akčními nabídkami. Poté se ale průměrný úrok hypoték vrátil zpět k hodnotám ze začátku roku. Na konci léta došlo naopak k mírnému zlepšení, když v srpnu průměrná úrokové sazba u hypoték spadla na 5,75 procenta. A takový propad úroků přispěl i k oživení trhu, podle dostupných dat si lidé na bydlení půjčili 11,5 miliardy korun, i s refinancováním úvěrů to bylo přes čtrnáct miliard. Loni v srpnu si lidé na hypotékách půjčili jen lehce přes deset miliard korun, což znamená, že meziročně objem půjčených peněz stoupl zhruba až o čtyřicet procent.

Analytici očekávají další nárůst zájmu o nové byty s tím, jak budou úrokové sazby postupně klesat. Problém ovšem je, že se i nadále málo staví, a proto jednoduše řečeno není co kupovat. Počty bytů, s jejichž výstavbou se začalo, letos zatím meziročně významně klesají. Podle dat Českého statistického úřadu se od letošního ledna do konce července zahájila výstavba bytů, jejichž počet je o pětinu nižší než v témže období loňského roku. Nejnovější data z konce srpna vykazují, že meziročně je počet zahájených staveb bytů o 23 procent nižší a počet dokončených bytů o 22 procent nižší. Klesají také počty stavebních povolení, od dubna se snižují každý měsíc v průměru o víc než devět procent.

Že Česko potřebuje dokončit záměry na urychlování povolovacích řízení, je věčné téma. Právě délka řízení se podepisuje na tom, že je u nás stále nedostatečná nabídka, což pohání ceny bydlení na trhu vzhůru. Developeři, kteří se zabývají rezidenční výstavbou, očekávají převážně stabilní ceny nového bydlení a přes šedesát procent z nich plánuje držet ceny svých nemovitostí na současné úrovni. Žádné zlevňování tedy nepřijde. Co se týče cen nových bytů a domů, u bytů v Praze byla podle dat RE/MAX ve druhém čtvrtletí letošního roku cena za metr čtvereční zhruba 103 tisíc korun. Byt o rozloze 62 metrů čtverečních se prodával zhruba za 6,3 milionu korun. Ze sledovaných zemí se dražší byty nabízely v Berlíně, Hamburku, Mnichově, Lisabonu a úplně nejdražší byly v Paříži. Naopak levnější než v Praze byly v Barceloně, Milánu či v Portu nebo v Bratislavě.

Ukazuje se tak, že ceny bydlení u nás ve srovnání s dalšími evropskými zeměmi nejsou mezi nejvyššími, problémem je ovšem naše slabá kupní síla vzhledem k nízkým hrubým příjmům.

„Kvůli nedostatečné nabídce způsobené pomalou výstavbou a také kvůli inflaci a vysokým úrokovým sazbám hypoték tu máme nedostupné bydlení v poměru k disponibilním příjmům. Samy o sobě jsou ceny bydlení u nás v porovnání se západní Evropou relativně nízké, my si je ale můžeme mnohem hůř dovolit,“ řekl k tomu deníku Echo24 Miroslav Linhart ze společnosti Deloitte.

Větší zájem o bydlení v nájmu vyhnal ceny nájemného výš. Průměrné nájemné ve třetím čtvrtletí mezi čtvrtletně vzrostlo o 4,6 procenta na 293 korun za metr čtvereční. Nejdražší nájem byl tradičně v Praze, kde nájemníci zaplatili během letošního léta za metr čtvereční v průměru 388 korun. Nejrychlejší růst pronájmů bytů pak zaznamenaly Brno, Pardubice, Liberecký kraj a České Budějovice.

„V létě pokračoval trend, který vidíme už takřka rok. Trvající vysoké úrokové sazby komplikují lidem pořízení vlastního bydlení, proto mají o nájemní bydlení tak vysoký zájem. A všude tam, kde poptávka převyšuje nabídku, obvykle roste i cena. Průměrná činže tak v Česku poskočila o více jak čtyři procenta, což je ve srovnání s předchozími obdobími poměrně vysoký růst,” uvedl k tomu Petr Hána ze společnosti Deloitte.

Realitní trh se zásadně proměnil

4.4.2023

Realitní trh v Česku se v roce 2021 změnil z trhu prodávajících na trh kupujících. Opatření 
České národní banky, zejména nárůst úroků hypotečních úvěrů a zpřísnění podmínek pro je
jich poskytování, způsobily ochlazení poptávky a nárůst zájmu o nájemní bydlení. Ceny ne
movitostí se sice dostaly přes určitý vrchol, ale stále jsou udržovány stále nahoře kvůli malé
nabídce a omezenému počtu nových bytů.
O tom, proč se z trhu prodávajících změnil obchod s realitami na trh kupujících a jaké změny nás pravděpodobně ještě čekají, jsme si povídali s generálním ředitelem realitní kanceláře RE/MAX JANEM HRUBÝM.

Realitní trh v předchozích letech zažil obrovský boom. Ve druhé polovině loňského roku
však přišla velká změna. Co se vlastně stalo? Jak se trh proměnil?

Loňský rok byl na realitním trhu rokem paradoxů. Až do léta pokračoval trend, který byl
nastolen v roce 2021, kdy lidé rekordně nakupovali byty do svého vlastnictví. Díky tomu
naší realitní kanceláři narostl obrat o polovinu. V první polovině roku 2022 tento trend
pokračoval, protože až do srpna jsme rostli o 25 procent každý měsíc. Následně se již začala
projevovat opatření České národní banky, zejména nárůst úroků hypotečních úvěrů a
zpřísnění podmínek pro jejich poskytování, které hrají zásadní roli při rozhodování lidí o
koupi nemovitosti. Od léta přišlo ochlazení poptávky a nárůst zájmu o nájemní bydlení. Trh
velmi rychle zareagoval na nové ekonomické restrikce.

Jaký čekáte vývoj letos?

V tomto roce očekáváme stabilizaci situace, kdy si lidé budou zvykat na odlišné podmínky
na realitním trhu. Trh prodávajících se změnil na trh kupujících. Kdo bude muset prodávat
nemovitost, bude ji muset prodat s případnou cenovou korekcí. Týká se to především
běžných bytů. Velký pokles cen zatím nevidíme a to bude výhoda nemovitostí, protože
při vysoké dvacetiprocentní inflaci dokážou ochránit peníze proti znehodnocení.
Lidé s velkými úsporami hledají vhodné nástroje, jak je investovat, i možnosti jejich
uložení do nemovitostí. 
Záležet bude samozřejmě na dalším vývoji úrokových sazeb u hypoték, které v posledních
letech určovaly vývoj realitního trhu. Ty se nyní pohybují kolem šesti procent, přičemž za
optimální zdravou sazbu považuji tu kolem tří procent. Poslední tři roky pak zcela určitě
nebyly standardní, byli jsme zhýčkaní extrémně nízkými sazbami a každý, kdo splnil kritéria banky, si peníze na bydlení rád půjčil. Dřívějších 70 procent nemovitostí financovaných hypotečním úvěrem dnes představuje jen 10 až 15 procent.

Jak se tedy v Česku vyvíjejí ceny nemovitostí? Dochází k jejich snižování?

Nyní už lze asi zodpovědně říct, že jsme se s cenami bytů dostali přes určitý vrchol. Těžko
se ale odhaduje, kde přesně byl. Někdo tvrdí, že jsme se ho už dotkli, někdo říká, že jsme na
něm nyní. Když to vezmeme z pohledu prodeje starších bytů, vnímáme u vývoje cen široké
rozdíly. V uplynulých třech letech, kdy jsme si zvykli na dostupnost levných peněz, se kvůli
nedostatečné nabídce uměle vyháněla cena nemovitostí nahoru, a to často i těch domů a bytů, které neměly adekvátní kvalitu. To mluvíme o panelácích nebo bydlení v horších
lokalitách.
Lidé zkrátka kupovali, protože peníze byly „zadarmo“. Musíme však rozlišovat cenový
posun nemovitosti podle lokality a kvality. Český realitní trh paradoxně trpí malou nabídkou nemovitostí, což udržuje jejich ceny stále nahoře. Tomu napomáhá také fakt, že developeři omezili nabídku nových bytů, aby udrželi původní nabídkové ceny, což má dopad také na vyšší ceny starších bytů. V dobrých lokalitách, jako jsou v Praze Vinohrady, Dejvice či v Brně Masarykova čtvrť nebo Černá Pole, není důvod k poklesu cen. Pokles však vidíme u
panelových a starších bytů na okrajích velkých měst, kde se pohybuje mezi 10 a 20 procenty.
Mohu uvést příklad panelového bytu 2kk na sídlišti v okrajové části Prahy, který se nedávno
prodal za 5,7 milionu korun. Před rokem bychom jej určitě prodali o půl milionu dráž.

Co tedy doporučujete klientům? Mají spíše prodávat, nebo kupovat?

Každý se nachází v jiné životní situaci a rozhoduje se podle svých priorit a možností. Trh se
proměnil, ale nezastavil. To znamená, že prodávající se musí přizpůsobit novým podmínkám.
Ještě před rokem a půl se byty prodávaly v podstatě „samy“ a na jeden byt připadalo až 15
zájemců. Nyní se situace otočila a prodej je mnohem obtížnější, proto se na nás obrací stále
více klientů s žádostí o zajištění prodeje, protože realitní profesionál dokáže nemovitost
prodat mnohem lépe než běžný občan bez potřebných znalostí a zkušeností. Za naprosto
klíčové považuji správné nastavení ceny. Doba, kdy se konaly aukce zájemců a zvítězila
nejvyšší nabídka, je již pryč. A to je zásadní role makléře – správně připravit nemovitost k
prodeji. Musí zohlednit lokalitu, kvalitu bytu nebo domu, cenu v okolí a kupní sílu na trhu.
Tím se celý proces prodeje urychlí. Kupující by rozhodně neměli váhat s nákupem. Je
samozřejmě nutné rozlišovat, jestli nakupujete pro své vlastní bydlení, nebo jako investici.
Rozdíl je také v tom, jestli pořizujete nemovitost za vlastní peníze, anebo si je půjčujete v
bance. Přestože se hypoteční sazby vyšplhaly nad šest procent a potřebujete bydlet, můžete
akceptovat i zvýšenou sazbu, protože po třech letech je možné úvěr refinancovat a získat tak
lepší podmínky. Česká národní banka deklarovala, že očekává na konci tohoto roku snížení
inflace, což povede také ke snížení úrokových sazeb. Ten, kdo má k dispozici více finančních
zdrojů, intenzivně zvažuje, jak s nimi naložit, jelikož stávající vysoká inflace tyto peníze
znehodnocuje o jednu pětinu ročně. Vhodnou investicí do nemovitostí můžete své finance
ochránit, protože jejich cena klesá minimálně a dlouhodobě udržuje hodnotu peněz. Navíc se na trhu objevují starší panelové byty, které jsou nabízeny za nižší ceny a jsou zajímavou
investicí na pronájem.

Uvedl jste, že v minulém roce razantně vzrostla poptávka po nájmech. Jaká je současná
situace?

Skutečně, poptávka po nájemním bydlení od poloviny loňského roku dramaticky vzrostla. A
to z mnoha důvodů. Tím hlavním je zdražení hypoték a zpřísnění podmínek pro jejich
čerpání. Pro mnohé zájemce se hypoteční financování vlastního bydlení stalo nedostupným,
proto začali hledat bydlení formou nájmu. To vedlo ke zvýšení ceny za metr čtvereční.
Průměrný měsíční nájem napříč Českem stoupl na 273 korun za metr čtvereční. V Praze cena dosahuje až téměř 400 korun za metr čtvereční.

Očekáváte, že i Česko zasáhne trend běžný v západních zemích, kdy většina obyvatel
bydlí v nájmech?

Mezinárodní srovnání, které RE/MAX vloni připravil, ukazuje, že míra bydlení ve vlastním
je v Česku na 77 procentech, což je stále jeden z nejvyšších podílů v Evropě. Naopak na
druhém konci je Švýcarsko, kde je to pouze 35 procent. Hned za ním jsou Německo,
Rakousko, Velká Británie a Francie, kde to je přibližně polovina populace. Je
to nejen kvůli tomu, že tam jsou nemovitosti ještě daleko dražší, ale i z toho důvodu, že tam
má nájemní bydlení tradici. Takže posun k nájemnímu bydlení u nás určitě nastane a nejdříve zasáhne velká města.

Dotýká se proměna trhu také pozemků?

Na rozdíl od ostatních kategorií nemovitostí zaznamenaly meziročně ceny stavebních
pozemků dokonce růst v průměru o 22 procent. Hlavním důvodem pro dlouhodobý růst cen
pozemků je jejich nedostatek. Byt i dům se postaví, ať už za jakoukoli cenu, nebo za jakkoli
dlouhou dobu, ale parcela buď je, nebo není. Pozemky mají obecně tendenci držet hodnotu a někdy i růst v dobách, kdy se ostatním nemovitostem příliš nedaří. Hlavním důvodem je, že je jich zkrátka omezený počet. V období pandemie nabídka pozemků na trhu klesala, protože lidé více uvažovali o výstavbě vlastního domu nebo chaty. Nejvyšší ceny jsou tradičně přímo v Praze a jejím okolí v dopravně dobře dostupných lokalitách a také v Brně a jeho okolí.

Zmiňoval jste také chaty. V pandemickém období se vyšplhala poptávka po rekreačních
nemovitostech do nebeských výšin. Trvá ještě tento stav?

Tento stav už nějakou dobu netrvá, a to především z důvodu ukončení cestovních restrikcí,
které způsobily, že jsme nemohli cestovat do zahraničí a mnoho lidí také nechtělo přežívat
pandemická omezení v městských bytech. Proto se rozpoutal téměř hon na nákup jakékoli
chaty nebo apartmánu v přírodě, což pochopitelně vyhnalo ceny rekreačních nemovitostí do
rekordních výšin. Po opadnutí pandemie mnoho lidí zjistilo, že pro chataření nemají vlohy,
dostatek času anebo nechtějí platit vysoké náklady na údržbu a energie, které vyskočily
nahoru v souvislosti s ruskou okupací Ukrajiny. Dnes se nám objevují nabídky na prodej
chalup za výrazně nižší ceny, než byly například před dvěma lety. Dokonce i v okolí
atraktivních míst, jako jsou Slapy nebo Orlík.

O jaké typy nemovitostí je momentálně největší zájem?

Například v Praze je největší zájem o menší panelové byty na sídlištích, které šly s cenou
dolů a nakupují je zájemci z vlastních zdrojů. Byty následně pronajímají. Jejich ceny se
obvykle pohybují v rozmezí 4 až 6 milionů korun.

Můžete ještě shrnout, proč by podle vás měli lidé využívat služeb realitních makléřů?

Prodej nebo nákup nemovitosti je obvykle největší životní investicí každého z nás, proto je
důležité chovat se obezřetně a najmout si profesionálního makléře, který zákazníka provede
úskalím celého komplikovaného procesu od nastavení správné ceny přes přípravu
nemovitosti na prodej až po sepsání smluvní dokumentace a volbu vhodné prodejní strategie.
Novela zákona o realitním zprostředkování výrazně zpřísnila podmínky pro výkon práce
realitního makléře, což je velká přidaná hodnota pro zákazníky. Za velmi důležité považuji
transparentnost a otevřené jednání, které předejde přehnaným očekáváním a
nedorozuměním.
Když se někdo účastní soudního sporu, také si najme kvalitního právníka a totéž by mělo být pravidlem i při prodeji každé nemovitosti.
„V tomto roce očekáváme stabilizaci situace, kdy si lidé budou zvykat na odlišné podmínky
na realitním trhu.“ „Poptávka po nájemním bydlení od poloviny loňského roku dramaticky
vzrostla. A to z mnoha důvodů.“
 Autor: Jitka Lubojacká 

Kupci se vrací, byty přestaly zlevňovat. U některých nemovitostí ale můžete dál tlačit na slevy    
4. 4. 2023 https://archiv.hn.cz/

Zatím nemůžeme mluvit o tom, že by se prodeje opět rozeběhly naplno, ale poslední dvě čtvrtletí mají mírně vzestupnou tendenci.

Realitní trh už rok čelí problémům, které nebyl zvyklý řešit několik let. Začátkem loňského dubna začala platit přísná pravidla České národní banky pro poskytování hypoték. Lidé si od té doby mohou brát úvěry maximálně na 80 procent hodnoty kupované nemovitosti a jen tehdy, pokud doloží bance dostatečné příjmy.
V praxi se tak pro většinu lidí staly úvěry na bydlení nedostupnými. To spolu s vysokými úrokovými sazbami hypoték kolem šesti procent ve zbytku roku prakticky zmrazilo trh s nemovitostmi. Propad poptávky následně vedl ke zlevňování bytů.

Snižování cen se ale nyní zastavilo. „Neočekáváme další výrazný pokles cen nemovitostí. Reality budou zlevňovat především v případech, kdy prodávající bude na prodej spěchat a u méně kvalitních nemovitostí,“ říká Jan Hrubý, generální ředitel české odnože realitní kanceláře Re/Max.

Realitní makléři z velkých společností jako M&M Reality nebo Cen tury 21, které HN oslovily, očekávají, že byty mohou ve zbytku roku ještě o něco zlevnit, tak velký cenový propad jako loni to ale nebude. V nabídkách je určitý zlom vidět už nyní. Zatímco ke konci loňského roku klesaly ceny nemovitostí v inzerátech každý měsíc, nyní zlevňování ustalo.

Podle dat největšího inzertního serveru Sreality se nabídkové ceny v Praze na konci března pohybovaly v průměru lehce nad 127 tisíci korunami za metr čtvereční. Pro představu, průměrný 70-metrový byt tak šlo pořídit za necelých devět milionů korun. Částka je sice o sedm tisíc korun za metr čtvereční nižší než loni v dubnu, kdy byly ceny na vrcholu, proti letošnímu lednu však zhruba o tisíc korun stoupla.

Zlevňování se aktuálně zastavilo také v dalších velkých českých městech. Například v Brně už druhý měsíc po sobě činí průměrná nabídková cena bytu asi 97 tisíc korun za metr čtvereční. Jedním z důvodů, proč ceny přestaly klesat, je oživení trhu v úvodu roku. To potvrzují vedle makléřů také developerské společnosti, které prodávají nové byty. Byť dodávají, že poptávka není tak silná jako dříve. „Zatím nemůžeme mluvit o tom, že by se prodeje opět rozeběhly naplno, ale poslední dvě čtvrtletí mají mírně vzestupnou tendenci,“ říká Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva brněnského developera Trikaya.

Nárůst zájmu o koupi bytů potvrzují i společnosti Skanska Residential a Central Group, které mají projekty hlavně v Praze. Data Srealit zahrnují jak novostavby, tak starší byty. Nabídka nemovitostí se podle nich začíná postupně ztenčovat, což výše uvedená tvrzení o ožívající poptávce potvrzuje. Například v Praze inzerovaly v březnu 7300 bytů, asi o 600 méně než v listopadu. V Brně pak ubylo asi 300 nabídek na současných takřka 1400.

Hrubý z Re/Maxu uvádí, že do bydlení více investují zájemci, kteří mají volné finanční prostředky a chtějí je ochránit před inflací. Ti využívají již současného zlevnění, které ve srovnání s loňským jarem může u větších panelových bytů činit i více než milion korun. „Současně se také oživuje zájem o nákup prostřednictvím hypoték, protože lidé, kteří po třebují bydlet, si pořizují bydlení i s vyššími úroky, které plánují v následujících letech refinancovat,“ říká Hrubý.

Podle realitního makléře Jana Martiny ze společnosti M&M Reality zájem o byty během jara ještě poroste. I proto by mělo být celkové zlevnění za letošní rok slabší než to loňské. Zatímco loni v některých městech ceny padaly i o více než deset procent, nyní experti očekávají, že to bude méně. Například analýzy UniCredit Bank počítají pro letošek s poklesem cen napříč Českem o pět procent.

Petr Kozojed, vedoucí realitního týmu v poradenské společnosti EY, uvádí, že tlačit na prodejní cenu mohou nyní hlavně zájemci o větší byty typicky v panelových domech a ti, kteří se rozhodli vybírat byt v méně atraktivních lokalitách. „Na opačném konci stojí menší byty jako nedostatkové zboží, po nichž se poptávka rovněž výrazně snížila, avšak rozhodně ne tolik, aby prodávající museli uvažovat o snižování cen,“ doplňuje. Poklesu cen zatím odolávají novostavby. Přestože zájem o ně se také propadl, developeři je nezlevnili. Spíše začali kupce lákat na pobídky v podobě kuchyní nebo parkovacího místa zdarma.

Prodejní sumy samotných bytů však v uplynulém roce v Praze dokonce vzrostly na průměrných více než 150 tisíc korun za metr čtvereční. A firmy až na výjimky zatím odmítají, že by se ke zlevňování chystaly. Například zmínění developeři Skanska nebo Central Group to zdůvodňují přetrvávajícími vysokými stavebními náklady.

Na vývoj cen nemovitostí bude mít vliv hlavně hypoteční trh a vývoj ekonomiky. Pokud by hypotéky začaly zlevňovat, bude si je moci vzít více lidí, což by ceny realit tlačilo opět spíše vzhůru. Zlevňování by naopak zesílilo v případě, že by úroky opět rostly nebo se prohloubila ekonomická recese a lidé začali přicházet o práci.

4 hlavní důvody, proč spolupracovat s realitní kanceláři

25 ledna, 2023  https://hobby-planeta.cz/

Pokud jde o koupi nebo prodej nemovitosti, je důležité si uvědomit, že tento proces může být složitý a časově náročný. Proto je kontaktování realitní kanceláře důležitým krokem pro každého, kdo se chce přestěhovat bez zbytečných komplikací.

Realitní kanceláře nabízejí odborné znalosti a zdroje, které vám pomohou se v celém procesu snadno orientovat. Zde jsou hlavní důvody, proč byste měli kontaktovat realitku, když zvažujete koupi či prodej nemovitosti.

1. Profesionální pomoc

Realitní kancelář vám poskytne tým profesionálů, kteří vás celým procesem provedou. Budou vám nápomocni při každém kroku – od pomoci s nalezením vhodné nemovitosti až po vyjednávání nabídek a uzavření obchodu – a poskytnou vám rady a pomoc.

Ideální je kontaktovat firmu, která se vyzná  v určité lokalitě. Jako příklad renomované kanceláře lze uvést RE/MAX Elite reality 2 – jedná se o realitní kancelář v Karviné, která se zároveň specializuje na Havířov reality a okolí obce.

2. Přístup ke zdrojům

Realitní makléři mají přístup k různým zdrojům, které vám mohou pomoci učinit ta nejlepší možná rozhodnutí. Patří sem přístup k nabídkám, tržním údajům, právnímu poradenství a dalším informacím.

3. Znalosti a zkušenosti

Realitní makléři mají znalosti a zkušenosti, které vám pomohou učinit co nejinformovanější rozhodnutí, pokud jde o koupi, případně o prodej nemovitosti. Budou vám schopni poskytnout přehled o místním trhu a pomohou vám pochopit, jak z transakce vytěžit maximum.

4. Úspora času

Nákup nebo prodej nemovitosti je časově náročný proces a mít na své straně realitní kancelář vám může pomoci ušetřit čas a energii. Budou se moci postarat o veškeré papírování a logistiku, takže se budete moci soustředit na jiné důležité úkoly.

Shrnuto a podtrženo, kontaktování realitní kanceláře je skvělý způsob, jak si zajistit úspěšný nákup či prodej, pokud nemáte s realitami zkušenosti, anebo jen nechcete marnit čas. Díky pomoci odborníků, přístupu ke zdrojům a úspoře času budete moci z transakce s nemovitostí vytěžit maximum.

Nevíte si rady, jakou realitní kancelář zvolit? Držte se známých jmen  

https://motorguru.cz/komercni

Pohyb v dynamickém světě prodeje nemovitostí s sebou přináší celou řadu neopakovatelných příležitostí, stejně jako určitá rizika. Pouze v naší malé zemi se na tomto trhu protočí stovky milionů korun ročně, přičemž si každý člověk může vydělat pěkné peníze. Stačí jen vědět, na koho se spolehnout. 

Bezpočet možností 

Ať už vlastníte rodinný dům, byt, sklad či třeba prostory vhodné k založení obchodu, otevírá se před vámi velký potenciál k rychlému výdělku. Nic však nefunguje samo od sebe, a tak musíte být maximálně opatrní, pozorní a nesnažit se vše zajistit na vlastní pěst. Jakákoliv chyba vás totiž bude stát spoustu času, peněz a v nejhorších případech i tahanice se zákonem. 

Z těchto důvodů volí drtivá většina lidí služby ověřených realitních kanceláří. Těch se v České republice pohybuje opravdu velké množství, přičemž některé rozhodně stojí za to, zatímco jiným se musíte za každou cenu vyhnout. Jak si zajistit stoprocentně poctivou a komplexní péči? 

Známá síť RE/MAX

Nikomu z vás nemusíme představovat tyto poskytovatele. Jedná se totiž o jednu z nejúspěšnějších firem ve svém oboru u nás. Nezáleží na tom, jestli vás zaujme jakákoliv pobočka RE/MAXu, dočkáte se profesionálního přístupu, špičkové propagace vašeho majetku, rychlého prodeje a obdržení adekvátní částky. 

Dlouhá léta praxe a bezpočet pozitivních recenzí od předchozích klientů mluví za vše. Nemusíte se obávat žádných skrytých záloh a poplatků, jako tomu bývá v případě spousty konkurenčních firem. Jestli tedy momentálně plánujete prodat svou nemovitost, spojte se s těmito makléři skrz mobilní telefon, domluvte si nezávaznou schůzku a projednejte společně ideální postup. Během krátké doby budete mít o starost méně.

Ochlazování trhu. Ceny starších bytů v Česku meziročně klesly, výjimkou je Praha

18. ledna 2023 https://www.asb-portal.cz/byznys/

Ceny starších bytů v Česku ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku v meziročním srovnání převážně klesly, v Praze se udržely na stejných hodnotách a v Olomouci mírně    vzrostly. Z analýzy společnosti FérMakléři.cz, která spolupracuje s více než stovkou      realitních makléřů, vyplývá, že pokles cen starších bytů bude pokračovat.

V Praze vyšel koncem minulého roku metr čtvereční staršího bytu v dobrém stavu, případně po rekonstrukci, podle FérMakléři.cz na 120.480 korun, zatímco o rok dřív byl o 397 korun dražší. Byt o rozloze 85 metrů čtverečních se dal koupit za cenu kolem deset milionů korun.

V Brně cena za metr čtvereční klesl zhruba o 6000 korun, což bylo šest procent. Ceny stouply jen v Olomouci, a to na 71.152 korun za metr čtvereční, což byl meziročně nárůst o šest procent. Pohyb cen mezi čtvrtletími však i v Olomouci ukazuje podle FérMakléři.cz zlevňování.

Nejvíce ceny starších bytů meziročně klesly v Ostravě, o sedm procent, v roce 2021 tam přitom byl jeden z nejvyšších meziročních cenových růstů (20 procent).

Rozhodnou hypotéky

Další vývoj cen starších bytů, pravděpodobně další pokles, ovlivní stav trhu hypoték. Pokud by se úroky hypoték vrátily alespoň ke čtyřem procentům, lidé začnou znovu ve větším prodávat a kupovat, uvedl Lumír Kunz, jednatel společnosti FérMakléři.cz. Dodal, že realitní trh bude v tomto roce hledat novou rovnováhu, která bude různá s ohledem na typ nemovitosti.

Zdeněk Václavek, výkonný ředitel společnosti M&M reality, sdělil, že se realitní trh meziročně propadl asi o 50 procent a některým realitním kancelářím klesly ve čtvrtém čtvrtletí transakce až o 70 procent.

Václavek dodal, že prodávající musí investovat desítky tisíc do prezentace objektu, aby se dostal k co největšímu množství zájemců. „Přitom řada majitelů – nebo realitních kanceláří, které je zastupují, v posledním kvartále jako první odřízla právě náklady na marketing, protože na investice do propagace zakázek jednoduše nemají. Tím přestávají prodávat a to je začátek konce. Tato hrozba z mého pohledu visí nad desítkami procent realitních kanceláří,“ řekl Václavek.

Vstoupit, či nevstoupit? Bytová družstva jsou cestou, jak přijít k vlastnímu bydlení bez hypotéky                                    

28. 9. 2021 www.lidovky.cz/byznys/

Ceny nemovitostí rostou a pořídit si vlastní bydlení může být čím dál složitější. A to i kvůli hypotékám, na které je mnohdy nemožné dosáhnout. Řešení může představovat družstevní bydlení.

Ceny nemovitostí rostou a pořídit si vlastní bydlení může být čím dál složitější. A to i kvůli hypotékám, na které je mnohdy nemožné dosáhnout. Řešení může představovat družstevní bydlení.

To má dlouholetou tradici. Může být cenově dostupnější, v některých případech i o desítky procent. Nové byty takto staví nejen soukromí developeři, ale i města a obce. Rozsáhlou družstevní výstavbu nově plánuje i Praha.

Bytová družstva představují jeden z nejflexibilnějších a nejdostupnějších způsobů nabytí vlastní nemovitosti, který se obejde bez bankovních institucí. Alespoň pro samotné zájemce, kteří chtějí do bytového družstva vstoupit. Výhodnější pak mohou být i výsledné ceny. „Družstevní bydlení by mohlo být tak o 15 až 20 procent levnější, protože v kalkulaci, která tvoří cenu bytu, chybí složka zisku,“ říká Martin Hanák ze Svazu českých a moravských bytových družstev.

Formou bytových družstev ale v současnosti staví i developeři. U těch se ceny bytů sice neliší od těch, které ve svých portfoliích prodávají přímo do soukromého vlastnictví, ale družstvo zde funguje jako alternativní způsob nabytí vlastního bytu v případech, kdy zájemce například nedosáhne na hypotéku.

                                                 Bez dokládání příjmů

Družstvo si na stavbu nemovitosti půjčuje jako celek a úvěr bance potom splácí dohromady z peněz, které dostane od družstevníků v podobě měsíčního nájemného. „Bytové družstvo si v podstatě bere úvěr za všechny členy družstva a zavazuje se ve vztahu s bankou, že ho bude splácet za daných podmínek. V okamžiku, kdy člověk bude mít problém získat úvěr od banky, je to cesta, jak se k vlastnímu bytu dostat,“ říká Hanák. Po splacení celkového dluhu je totiž nemovitost převedena družstevníkovi do soukromého vlastnictví.

Vstup do bytového družstva je relativně snadný a zájemcem může být v podstatě kdokoliv. Developerské firmy, které takové bydlení nabízejí, většinou nepožadují žádné doklady o příjmech a pro participaci v družstvu není rozhodující ani věk žadatele. Jedinou nutností je disponovat finančním obnosem pro počáteční vklad, který se u většiny developerů pohybuje okolo 20 až 25 procent hodnoty dané nemovitosti či bytu.

„Je to dobré pro cizince nebo pro někoho, kdo už má vyšší věk a pro banku není bonitní. U nás procesem projde a může bydlení získat,“ říká tiskový mluvčí developerské společnosti Bidli František Presl. Může to být ale cestou i pro ty, kdo se bance nemohou prokázat dostatečně atraktivními příjmy. „Díky konceptu moderního družstevního bydlení dokážeme přiblížit bydlení i těm klientům, pro které by třeba mohla být hypotéka komplikovaněji dostupná, protože mohou mít, například vzhledem k jejich první práci, problém s jejím zajištěním,“ doplňuje mluvčí developerské společnosti Finep David Jirušek.

Podle pražské radní Hany Kordové Marvanové je neopomenutelným benefitem i bezpečnost takového bydlení. „Družstevník se nemůže dostat do dluhové pasti. Když se ocitne v tíživé situaci, tak je to řešitelné jednoduše, jako u nájmu bytu. Zatímco když si vlastník pořídí byt a nemá na splácení, hrozí, že přijde o střechu nad hlavou,“ říká. Prodej družstevního podílu je totiž právně poměrně jednoduchý, podobně jako je tomu například u výpovědi běžných nájemních smluv. „Podíl družstevního prodeje představuje jednostránkovou smlouvu. Stačí ji s novým zájemcem podepsat, předat družstvu a tím je celý proces ukončen,“ dodává Hanák.

                                              O bytu rozhoduje družstvo

Zájemci o takovouto formu bydlení se ale mohou potýkat i s určitými nevýhodami. Vlastníkem bytových prostorů nemovitosti je v počátku družstvo, takže rozhoduje i o nakládání s nimi. Proto pokud by chtěl podílník svůj byt například dále pronajímat, bez souhlasu družstva tak neučiní.

Jirušek pak podotýká, že možné nevýhody leží spíše na bedrech zřizovatelů družstev. „Pro stavitele je to organizačně a administrativně složitější. Vedle vlastního developmentu, včetně zabezpečení obchodní úspěšnosti na bytovém trhu, je třeba dále zajistit a nastavit pro bytové družstvo dlouhodobé financování, zabezpečit technickou správu objektu, ale i družstevní agendu spojenou členskými podíly,“ říká.

Hanák vnímá družstevní bydlení jako jeden z hlavních pilířů současného realitního trhu, protože může významně přispět k řešení bytové krize. „Obce a města v tuto chvíli trpí nedostatkem bytů. Potřebují je pro svůj rozvoj. Družstevní forma by mohla být variantou, jak byty zajistit, a to ve spolupráci s obcí. Takové projekty se už snaží nastartovat Praha a další města by se mohla přidat,“ říká.

Hlavní město vnímá dostupné bydlení jako jednu z největších výzev. Naděje vkládá právě do družstevního bydlení, na jehož zřizování se bude podílet spolu s Pražskou developerskou společností. Město si v družstvu bude nárokovat zhruba třetinový podíl, ze kterého vzniknou městské byty. Zájem o spolupráci už projevily i samotné městské části. První bude na pořadu podle Marvanové Praha 5, město už má ale vytipované pozemky i v Praze 12, Praze 13, Praze 8 a Praze 10.

Městské družstevní byty by mohly být finančně příznivější než ty z developerské výstavby. Domy budou vznikat na městských parcelách, proto družstva nebudou muset platit vysoké částky za odkup pozemků. Podle Marvanové by se mohly konečné ceny za takové byty snížit až o 20 procent.

Praha očekává, že o byty bude enormní zájem. Zřizovat speciální výběrové komise ale neplánuje. Byty se budou přidělovat na základě pořadí, ve kterém zájemci podají přihlášky. Budou ale muset splnit určité podmínky. Město chce totiž cílit na ty skupiny obyvatel, které na vlastní bydlení v současnosti těžko dosahují. „Družstevní byty by měly být pro lidi, kteří nemají jiné vlastní bydlení. Uvažujeme také o nějakém příjmovém stropu. Byty by měly být pro střední a nižší střední vrstvu, nikoliv pro nejbohatší Pražany,“ říká radní.

Zákaz zalévání zahrady a s tím související spálená úroda nebo nemožnost napustit si zakoupený bazén. I takové jsou dopady sucha v Česku, kvůli kterému řada obcí omezila občanům tyto běžné činnosti.

Varování před tím, že je nedostatek vláhy v Česku kritický a že to může být ještě horší, která se v posledních letech ozývají z úst vědců a v médiích, mají dopad i na realitní trh.

                                       Závislost na studni

Alespoň podle ankety Deníku provedené mezi českými realitními kancelářemi. Lidé si totiž daleko častěji při koupi domu, chaty či chalupy zjišťují nejenom to, zda do ní vede vodovod, ale i jaká je celkově situace ohledně vody v okolí nového obydlí.

„Například na Dobříšsku je mnoho vesnic, kde jsou obyvatelé závislí na studni. Proto je při prodeji objektu zdroj vody velké téma,“ říká Tomáš Hejda, mluvčí RE/MAX. Takových lokalit je podle něj v Česku samozřejmě více.

„Sucho pak ovlivňuje poptávku po rodinných domech a rekreačních nemovitostech tam, kde není vodovod. Pak je přítomnost studny, ale pozor – dnes už se musí jednat o vrt hloubkový, nikoliv o starou studnu o pár metrech, velmi žádaná,“ potvrzuje i Jan Martina ze společnosti M&M Reality. „To samé platí o možnosti hloubkový vrt vybudovat, což může být v některých obcích problém,“ dodává.

„Kupující zajímá nejen to, jak je to s připojením na obecní vodovod, ale zda má nemovitost i vlastní zdroj vody, například ze studny či potoka,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

                                          Problémy s povolením

Kupující se ptají i na to, zda je případná studna povolená, neboť je kvůli suchu čím dál obtížnější získat na ni povolení. „Pokud tam studna není, zajímá je, jak je to s podzemní vodou, kdyby si chtěli zažádat o vrt,“ dodává Zuzák.

Obavy lidí z nedostatku vody nejdou neodůvodněné. Může totiž značně zkomplikovat život. „V noci vyperu jednu pračku nebo se vykoupeme. Musíme přemýšlet, jak vodu použijeme. Do rána nateče, takže spláchneme wc a opláchneme se,“ svěřili se před časem Deníku obyvatelé jedné z obcí na Olomoucku. A jak si ověřit, že nedopadnete stejně? „Místním šetřením za pomocí studnařů, testováním kvality vody přes hygienické stanice, nastudováním stanov obce ohledně hloubkových vrtů a tak dále,“ říká Jan Martina.

Autor: Pavel Cechl

http://onbusiness.cz  27. 1. 2020

Pod tlakem vysokých cen nemovitostí se lidé poohlížejí po menších prostorech, vzdálenějších lokalitách, budovách v horším stavu a podobně. Na internetu rovněž přibývá nabídek na prodej nebo pronájem "obyvatelných prostor" vznikajících ze sklepů či prádelen. Lze ale v takových prostorech legálně bydlet?

                                Lze je za tímto účelem pronajímat?

Místnost bez oken, vybudovaná ve sklepním prostoru s přístupem do sdílené kuchyně. Inzerátů v tomto duchu v poslední době na internetu přibývá. Odborníci ale varují před nákupem podobných nemovitostí za účelem bydlení. „Užívání jakéhokoliv nebytového prostoru za účelem bydlení je z právního pohledu problematické. Každý prostor musí být užíván k takovému účelu, jaký schválil stavební úřad. Pokud tedy člověk bydlí například v ateliéru, tak porušuje stavební zákon. Analogicky to platí i pro sklep,“ upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnost M&M Reality. Občanský zákoník podle něho tak striktní není, ale stavební zákon ano a vlastníkovi hrozí za jeho porušení sankce.

Už více než rok platí, že v Praze je možné předělat na bytové jednotky některé ateliéry, a sice ty, které dříve nesplňovaly požadavek proslunění. Ten radní koncem roku 2018 z pražských stavebních předpisů vyřadili a majitelé některých ateliéru tak v okamžiku teoreticky zbohatli. „V případech, kdy byl požadavek na proslunění jediným důvodem, proč byl daný prostor zkolaudován jako ateliér, by nyní nemělo nic bránit rekolaudaci na bytovou jednotku,“ říká k tomu Jan Martina, oblastní manažer pro Hlavní město Praha společnosti M&M Reality. V metropoli vlastní ateliér tisíce lidí, zpravidla bývají v rámci developerského projektu jeden až dva na každý vchod. Rozdíl mezi cenou ateliéru a bytu v rámci jednoho developerského projektu se obvykle pohybuje až okolo 20 procent.

                                  Nebytové prostory a jejich problémy

Nebytové prostory zpravidla nevyhovují bydlení i z jiných důvodů, než je otázka proslunění. „Požadavků na prostor, který má být zkolaudován na byt, je celá řada. Například minimální velikost pokoje je 8 metrů čtverečních, pokud tvoří byt pouze jedna místnost, pak musí mít minimálně 16 čtverečních metrů. Důležitá je minimální světlá výška, která musí být v bytových domech 2,6 metru, v rodinném domě 2,5 metru, v podkroví pak 2,3 metru. Svá pravidla má také větratelnost či dostupnost prostoru,“ vyjmenovává Lukáš Štrajt s tím, že více podrobností lze nalézt v ČSN 73 4301 - Obytné budovy.

„Lidé jsou vlivem vysokých cen skutečně ochotni výrazně slevit ze svých nároků, a to co se týče dojezdové vzdálenosti i konkrétní nemovitosti. Zatímco ještě před pár lety bylo výjimečné, aby se lidé natrvalo stěhovali třeba do chatařských oblastí, dnes je to naopak velmi časté. Nákup nebytového prostoru, ať na první pohled uzpůsobeného k bydlení, ale řešením obvykle není. Výjimkou jsou jen některé výše zmíněné ateliéry,“ konstatuje Jan Martina. Mezi tipy jak alespoň trochu ušetřit doporučuje nepřepočítávat cenu striktně na metry čtvereční, ale vnímat nemovitost jako celek, kombinovat pragmatický úsudek s osobními pocity.

Uvedené rady se úzce týkají jak těch, kteří potřebují bydlet, tak těch, kteří pořizují nebo vlastní nemovitosti určené k pronájmu. Je dobré mít uvedená pravidla na paměti.

https://www.mesec.cz/clanky/ 13. 1. 2020

Zdražování bydlení některé lidi nutí ke kompromisům ve výběru cenově dostupných prostor. Ne vždy je ale levné bydlení opravdu levnější než ostatní byty na trhu.

Přestože byty nezdražují tak rychle jako v předchozích měsících, stále rostou průměrně o 3 %. A z prognóz analytiků nevyplývá, že by se na této situaci mělo něco dramaticky měnit. Koncem roku 2019 navíc začaly pozvolna růst i úrokové sazby u hypoték. Půjčky na bydlení zdražila Česká spořitelna, která úrokové sazby hypoték s fixací na pět let zvýšila o 0,2 % na 2,64 % a hypotéky s fixací na tři roky dokonce o 0,3 % na 2,74 %. Úrokové sazby však zvýšila i banka Wüstenrot nebo Raiffeisenbank.

Reagovaly tak na zvyšující se zájem žadatelů o hypotéky a dlouhodobé fixace. Sberbank naproti tomu úrokové sazby hypoték s fixací pět až deset let snížila o 0,2 % a nabízí teď pětiletou fixaci hypoték ve výši 2,29 %. Jak vyplývá z dat Fincentra Hypoindex, ostatní banky zatím své úrokové sazby nezměnily.

Levnější bydlení?

Stále rostoucí ceny nemovitostí ve velkých městech vedou řadu lidí ke kompromisům. Při pořizování vlastního bydlení dávají přednost menším bytům v horším stavu nebo vzdálenějším lokalitám. Než si místo standardního bytu pořídíte útulně zabydlený sklep, případně takzvaný byt v nultém patře či ateliér, zjistěte si, jak byl zkolaudován. Nižší cena, kterou zaplatíte za byt zkolaudovaný jako ateliér nebo studio, vás ve výsledku může vyjít výrazně dráž.

Jen v Praze vlastní ateliér tisíce osob. V novostavbách bývají zkolaudovány jako ateliéry jeden až dva byty na každý vchod. Pro kancelářské prostory se nehodí kvůli nevhodné dispozici místností a tak, ač nebytové, se na trh dostanou v rámci nabídky k bydlení. Zpravidla jsou výrazně levnější než běžné byty, často až o desítky procent.

                           Pořízení ateliéru má řadu nevýhod

Nejvýznamnějším nedostatkem ateliérového bydlení je, že v něm nelze mít nahlášené trvalé bydliště, protože zde není možné oficiálně trvale bydlet. Každý prostor musí být užíván k takovému účelu, jaký schválil stavební úřad. Pokud tedy člověk bydlí v ateliéru, porušuje stavební zákon. Analogicky to platí i pro sklep, upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnost M&M Reality. Občanský zákoník podle něj není tak striktní, ale stavební zákon ano a vlastníkovi hrozí za jeho porušení sankce. 

Další problém nastává, pokud jsou v části města, kde se dům s ateliérem nachází, parkovací zóny určené rezidentům a vy vlastníte auto, ale nemáte garážové stání. Zatímco rezidenti mají nárok na parkovací místo za zvýhodněný roční poplatek, vy budete buď parkovat jinde, nebo se vám parkování hodně prodraží, protože budete muset platit komerční parkovné. S tím, že musíte mít trvalou adresu nahlášenou jinde, se ale pojí spousta dalších komplikací, například při doručování úřední pošty vázané na adresu trvalého bydliště nebo nemožnost volit v místě vašeho aktuálního bydliště.

                                S hypotékou můžete mít problém

Může se vám také stát, že s pořízením hypotéky na koupi ateliéru budete mít potíže. Nabídnou vám úvěr s horšími podmínkami a vyšším úrokem, což ale nemusí být vždy pravidlem. Pokud si ateliér pořídíte na hypotéku, musíte počítat s tím, že splátky, na rozdíl od splátek běžného bytu, nejsou daňově uznatelnou položkou a nemůžete si o ně ponížit daňový základ jako soukromá osoba (jako podnikající ano, pokud bude také ateliér určen k podnikání a budou to firemní výdaje). To vám ve výsledku může prodražit koupi až o desítky tisíc.

Pro ateliér jako nebytový prostor navíc neplatí osvobození od platby daně z nabytí nemovitých věcí. Do 3 měsíců od podpisu smlouvy tedy musíte finančnímu úřadu zaplatit 4% daň z ceny nemovitosti (a doložit znalecký posudek o zjištěné ceně nemovité věci).

                                     Co musí splňovat bytová jednotka

Jako byt může být zkolaudován jen prostor, jehož pokoje mají minimální velikost 8 m². Jestliže se jedná o garsonku nebo byt, který tvoří jen jedna místnost, pak tato místnost musí mít nejméně 16 m². Minimální výška pokoje od podlahy ke stropu musí být v bytových domech 2,6 m, v rodinném domě 2,5 m, v podkroví pak 2,3 m.

Jako ateliéry bývají často zkolaudovány menší prostory, které mají atypicky řešené dispozice. Což samo osobě samozřejmě nemusí být vnímáno jako nevýhoda. Důvodem, proč byl váš byt zkolaudován jako nebytový prostor, může být třeba i to, že nesplňuje hygienické normy z hlediska hluku nebo osvětlení. Přes všechny své nevýhody ale může být koupě ateliéru zajímavou příležitostí třeba jako startovací byt pro mladý pár nebo jednotlivce.

                            Rekouladace v Praze může vydělat stovky tisíc

V říjnu 2018 byla z pražských stavebních předpisů vyřazena podmínka proslunění. (Nyní musí požadavek na proslunění splnit jen 80 % bytů v bytovém domě.) Ta nařizovala, aby do každého nově postaveného bytu od 1. března kalendářního roku dopadaly přímé sluneční paprsky na třetinu podlahové plochy, a to alespoň 90 minut. Jestliže nebyla tato podmínka splněna, nesměl být prostor zkolaudován jako bytová jednotka a musel být uváděn jako ateliér. Majitelé těchto nebytových prostor, jejichž obydlí dříve nemohlo být zkolaudováno právě kvůli nedostatku proslunění, jej nyní mohou rekolaudovat na klasický byt a získat tak nemalé finanční prostředky. Hodnota jejich bytu může stoupnout o 10 % až 20 %, takže si můžou polepšit i o stovky tisíc korun.

https://sdeleni.idnes.cz  5. srpna 2019

Povinnost předložení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) při prodeji či pronájmu budovy, ucelené části budovy nebo jednotky stanovuje zákon č. 406/2000. Pojďme se na tuto problematiku podívat v praxi okem realitní kanceláře, respektive pohledem jejich klientů.

Povinnost předložení průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) při prodeji či pronájmu budovy, ucelené části budovy nebo jednotky stanovuje zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií s povinností předložení PENB od 1. 1. 2013. Na toto téma se napsala již řada článků, mýtů a polopravd. Pojďme se na tuto problematiku podívat v praxi okem realitní kanceláře HARVILLA-REALITY resp. pohledem jejich klientů - kupujících a prodávajících.

Ještě než se zákonná povinnost oficiálně objevila, seznamovala realitní kancelář všechny prodávající s touto situací a zcela logicky klienty zajímalo, kolik je taková jejich slovy „zbytečnost“ bude stát. Od počátku se ceny PENB za rodinný dům pohybovaly kolem 6.000,- Kč vč. DPH dle velikosti nemovitosti. Během krátkého času se doslova roztrhl pytel s firmami nabízejícími vypracování tohoto průkazu, a to často i za podezřele nízké, až poloviční ceny bez nutnosti osobní návštěvy energetického specialisty na nemovitosti. Je nutno říci, že RK HARVILLA se sídlem v Plzni a se svými pobočkami ve Stříbře, Tachově a Sušici spolupracuje s ověřenými a certifikovanými společnostmi, jejichž PENB prošly namátkovými kontrolami ze strany Státní energetické inspekce (SEI) s kladnou referencí. SEI již odhalila řadu případů, kdy PENB neodpovídaly skutečnosti a uvedly kupujícího i prodávajícího v omyl.

Dle zákona je povinností realitní kanceláře uvést v inzerci hodnotu energetické náročnosti budovy dle průkazu a v případě nepředložení tohoto dokumentu uvést „nejhorší“ energetickou třídu „G“. Když se budeme obecně bavit o prodeji rodinných domů a prohlédneme si inzerci prodeje rodinných domů na některém z inzertních serverů zjistíme, že většina domů je při prodeji označena právě písmenem „G“. Jednak je to způsobeno tím, že od náběru nemovitosti do jejího okamžitého vyinzerování neuběhne často ani pár dní, během kterých se PENB nestihne obstarat. Druhým důvodem je ale i skutečnost, že této hodnotě skutečně odpovídá většina starších domů, které tvoří největší díl inzerovaných rodinných domů.

Když si společnost HARVILLA-REALITY provedla zhruba rok trvající průzkum mezi kupujícími s dotazem, zda pro ně při koupi nemovitosti je hodnota PENB jedním ze zásadních faktorů pro jejich rozhodování zda nemovitost koupit či nekoupit, potvrdila se domněnka, že tomu tak rozhodně není. Kupujícího ze všeho nejvíc zajímá cena, lokalita a technický stav. Na hodnotu nebo detaily PENB se nedotazoval téměř nikdo. Většina lidí si totiž dokáže i bez předložení PENB představit, že např. dům v původním stavu, bez zateplení bude logicky energeticky náročnější než dům s plastovými okny, novou, zateplenou fasádou a vyměněným kotlem. Proto, aby kupující dosáhli úspory při spotřebě energií, většinou lidem stačí provést výše zmíněné úpravy na domě. Novelou zákona bylo stanoveno, že domy postavené před rokem 1947, které neprošly zásadními rekonstrukcemi jsou povinnosti vyhotovení PENB při jejich prodeji zbaveny. Takto stanovený rok by bylo možno o pár desítek let zkrátit a zmírnit tak alespoň o trochu administrativní a finanční zátěž řadě prodávajících při prodeji starších domů. Byla by k tomu však nutná vůle ze strany zákonodárců, ale též použití selského rozumu. Povinnost PENB má své opodstatnění při realizaci novostavby (PENB je podmínkou stavebního povolení) nebo při výrazné rekonstrukci nemovitosti, ale u starších nemovitostí je povinnost předložení PENB stále považována za zbytečnost.

Pojďme se ještě podívat na PENB při prodeji bytové jednotky. Zde totiž PENB hodnotí celou budovu a nikoliv byt samotný (jak se stále mylně řada lidí domnívá). Pokud u bytového domu zjistíte hodnotu „G“, tedy mimořádně nehospodárnou budovu, může se zdát, že vás čekají velké náklady na energie (úniky tepla a s tím spojené vysoké výdaje na vytápění apod.). Jenže realita může být úplně jiná. Nelze přeci srovnávat energetickou náročnost bytu, který je umístěný uprostřed budovy, který je vytápěn ze všech stran místnostmi sousedních bytů, s bytem, který je umístěný např. v přízemí či posledním patře domu. Z pohledu kupujícího jsou tak informace z PENB zkreslené a nic nevypovídající o skutečně vynaložených nákladech za měsíční spotřebu energií v bytě. Pokud prodávajícímu společenství vlastníků jednotek (SVJ) ani po písemné žádosti PENB nepředloží, může kupujícímu nahradit PENB předložením vyúčtování spotřeby energií za 3 roky zpětně (např. elektřina, plyn, vytápění). Mohlo by se tak zdát, že tato předložená vyúčtování jsou mnohem více odpovídající skutečnosti než údaje z PENB, ale opět může být realita jiná.

Příklad: Babička miluje teplo a proto si v bytě topí na 25°C třeba i v chladnějších jarních dnech. Oproti tomu pro mladého trenéra atletiky odkojeného studeným odchovem je i 19°C ve stejném bytě umístěným nad výše zmiňovanou sousedkou zbytečným luxusem. A rozdíl v nákladech na topení je v takovém případě markantní a hodnota PENB není zrovna relevantní.

Co z toho plyne? Odpověď necháme na Vás. Nicméně zákon je zákon a zákony je nutné dodržovat, proto jako člen Asociace realitních kanceláří ČR pro své klienty společnost HARVILLA - REALITY vyřízení PENB zajišťuje jako jednu ze základních služeb při zprostředkování prodeje či pronájmu nemovitosti.